부동산 가치평가 전문가인 감정평가사는 자산, 재산, 토지 등 다양한 유형의 자산 가치를 평가하는 중요한 역할을 합니다. 그러나 이 과정에서 이해관계자 간의 충돌이나 의견 불일치로 인해 법적 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않습니다. 최근 부동산 시장의 급변과 함께 감정평가의 중요성도 커지면서, 감정평가사의 법적 책임과 분쟁 해결 능력 또한 사회적으로 큰 관심을 받고 있습니다.
2024년 말부터 한국 감정평가사협회는 감정평가서 오류 및 이로 인한 분쟁 증가에 대응하여 전문 소송대응팀을 신설했고, 평가 오류에 대한 민사 책임 인정 기준도 강화되었습니다. 이에 따라 감정평가사들은 단순한 평가를 넘어 법률적 소양과 분쟁 대응 능력을 갖춘 ‘법적 실무형 전문가’로 진화하고 있는 추세입니다.
또한 2025년부터 시행 예정인 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 개정안’에 따라 평가기준 준수 의무와 책임 소재가 명확해지고 있어, 향후 분쟁 발생 시 보다 체계적이고 예측 가능한 해결이 가능해질 것으로 보입니다. 본 글에서는 실제 사례를 통해 감정평가사가 겪은 법적 분쟁의 원인과 해결과정, 그리고 그로부터 얻을 수 있는 교훈을 깊이 있게 분석합니다.
부동산 공동명의 해지 과정에서 발생한 평가 이견 사례
한 부부가 공동명의로 소유하던 부동산을 이혼을 통해 분할하게 되면서, 감정평가사의 평가에 따라 자산 분할이 이뤄졌습니다. 그러나 한쪽 당사자는 감정평가액이 현실 시장가보다 현저히 낮다며 법적 이의를 제기했고, 해당 감정평가사를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. 이 사례에서 법원은 감정평가 기준의 명확성과 자료의 근거 여부를 중점적으로 판단하였으며, 감정평가사가 국가공인 기준에 충실했음을 입증함으로써 무혐의 판결을 받았습니다.
이 사례는 감정평가사가 법적으로 보호받기 위해 어떤 문서적 근거와 절차적 정당성을 확보해야 하는지를 명확히 보여주는 전례입니다. 특히 감정평가 과정에서 이해 당사자 간 이견이 발생할 수 있으므로, 객관적인 평가 기준을 충분히 설명하고 서면으로 남겨 놓는 것이 중요합니다.
기업 자산 재평가에서의 과소평가 논란
한 중견기업이 회계장부 재정비를 위해 감정평가사를 통해 자산 재평가를 실시했으나, 재무제표에 반영된 평가액이 시장 기대치보다 낮아져 주가에 악영향을 미쳤습니다. 이에 일부 주주들이 감정평가사에게 과소평가에 따른 손해배상을 요구하며 법적 절차에 착수했습니다. 이때 평가사는 ‘보수적 평가 원칙’과 ‘시장가격 대비 내부용 감정 목적’ 등을 근거로 법적 대응을 했으며, 법원은 감정평가사의 평가 목적에 정당성이 있었음을 인정해 손해배상 책임이 없다고 판결했습니다.
이 사건은 감정평가 목적에 따라 평가 기준이 달라질 수 있음을 입증한 중요한 사례입니다. 따라서 감정평가사는 평가 목적과 의뢰인의 요구 조건을 명확히 정의하고, 그에 따른 평가 방식 및 기준을 문서로 구체화해야 추후 법적 논란을 피할 수 있습니다.
재개발 조합 내 감정평가 이중지정 논란
서울의 한 재개발 지역에서 조합 측과 일부 토지 소유자 측이 각각 다른 감정평가사를 선정하면서 평가액의 격차로 인해 심각한 분쟁이 발생했습니다. 이중 평가 결과가 법정까지 이어졌으며, 감정평가 기준과 이해 충돌 방지 의무 위반 여부가 쟁점이 되었습니다. 이 사례에서는 양측 모두의 감정평가 과정이 법적으로 문제가 없다는 판결이 났지만, 재개발 감정평가에서
*Capturing unauthorized images is prohibited*
